Umorzenie kredytu frankowego w ramach ugody z bankiem zazwyczaj nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, pod warunkiem że kredyt był zaciągnięty na cele mieszkaniowe przez osobę fizyczną i ugoda zostanie zawarta do końca 2026 roku. Jeśli te warunki nie są spełnione, umorzona kwota staje się przychodem i trzeba ją rozliczyć w rocznym PIT.
Ugody z bankami w sprawach frankowych stały się w ostatnich latach powszechną ścieżką wychodzenia z trudnych kredytów. Pytanie o podatek pojawia się niemal zawsze i niemal zawsze budzi niepokój. Dobrą wiadomością jest to, że w większości przypadków podatku nie ma. Złą – że wyjątki od tej reguły są na tyle realne, że warto je dobrze zrozumieć, zanim ugoda zostanie podpisana.
Kiedy ugoda z bankiem jest zwolniona z podatku?
Zwolnienie podatkowe dla frankowiczów wynika z rozporządzenia Ministra Finansów, które zostało przedłużone do końca 2026 roku. Oznacza to, że umorzenie kapitału, odsetek czy prowizji w ramach ugody nie będzie traktowane jako przychód i nie pojawi się w zeznaniu rocznym – ale tylko wtedy, gdy spełnionych jest kilka warunków jednocześnie.
Kredyt musi być zaciągnięty przez osobę fizyczną, a nie przez firmę. Musi też być przeznaczony wyłącznie na jedną inwestycję mieszkaniową – zakup lub budowę domu bądź mieszkania, które zaspokajało własne potrzeby mieszkaniowe kredytobiorcy. Do tego kredyt powinien być zaciągnięty przed 15 stycznia 2015 roku i zabezpieczony hipoteką lub spółdzielczym prawem do lokalu. Ważne jest także to, że podatnik nie mógł wcześniej korzystać z podobnego zwolnienia z tytułu innego kredytu mieszkaniowego.
Zwolnienie obejmuje zarówno ugody zawarte bezpośrednio z bankiem, jak i zatwierdzone przez sąd – różnica w formie nie zmienia skutków podatkowych, jeśli spełnione są podstawowe warunki.
Jeżeli wszystkie te warunki są spełnione, umorzona kwota – niezależnie od tego, czy dotyczy kapitału, odsetek czy prowizji – nie stanowi przychodu podlegającego opodatkowaniu. Nie trzeba jej wykazywać w PIT ani kontaktować się z urzędem skarbowym.
Kiedy jednak podatek jest należny?
Zwolnienie odpada, gdy choćby jeden z warunków nie jest spełniony. Najczęstsze sytuacje, w których podatek jednak wystąpi, to kredyt zaciągnięty na nieruchomość inwestycyjną (np. mieszkanie wynajmowane innym), kredyt związany z działalnością gospodarczą albo kredyt zaciągnięty przez spółkę lub wspólnika jako podmiot działający w ramach firmy.
W takich przypadkach umorzona przez bank kwota staje się przychodem z innych źródeł w rozumieniu art. 20 ust. 1 ustawy o PIT. Podlega opodatkowaniu na ogólnych zasadach – według skali 12% lub 32%, zależnie od łącznego dochodu w danym roku. Taki przychód trzeba wykazać w zeznaniu rocznym do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym ugoda została podpisana.
Bank powinien wystawić informację PIT-11, w której umorzona kwota będzie ujęta jako przychód. Jeśli jej nie przekazał, a zwolnienie nie przysługuje, podatnik i tak ma obowiązek samodzielnego rozliczenia.
Co z dodatkowymi kwotami wypłacanymi w ramach ugody?
To jeden z mniej oczywistych problemów, który pojawia się w realnych ugodach. Banki czasem oferują dodatkowe świadczenia pieniężne – np. dopłatę za rezygnację z dalszych roszczeń, zwrot części kosztów lub inne kwoty, których tytuł nie jest w umowie jednoznacznie wskazany.
Samo umorzenie zadłużenia kredytowego i ewentualne świadczenia z tytułu ujemnego oprocentowania LIBOR nie podlegają opodatkowaniu przy spełnieniu warunków zwolnienia. Problem pojawia się, gdy bank wypłaca kwotę „za odstąpienie od roszczeń” lub inną, której charakter prawny jest niejasny. Taka kwota może być potraktowana przez urząd skarbowy jako odrębny przychód – i wtedy podatek będzie należny od tej konkretnej części, nawet jeśli umorzenie kapitału jest zwolnione.
Przed podpisaniem ugody sprawdź, czy każda wypłacana przez bank kwota ma jednoznacznie określony tytuł prawny. Brak takiego opisu w treści ugody to realne ryzyko podatkowe.
Dlatego treść ugody ma znaczenie nie tylko prawne, ale i podatkowe. Warto, aby każda kwota była opisana – co bank wypłaca i z jakiego tytułu. Jeśli tego brakuje, warto zapytać bank o pisemne wyjaśnienie lub skonsultować się z doradcą podatkowym przed podpisaniem.
Ugoda a unieważnienie umowy kredytowej – różnica podatkowa
Obie ścieżki prowadzą do zakończenia sporu z bankiem, ale mają różne skutki podatkowe. W przypadku ugody zwolnienie obowiązuje do końca 2026 roku i wymaga spełnienia opisanych warunków. W przypadku prawomocnego unieważnienia umowy kredytowej przez sąd frankowicz nie ma obowiązku zapłaty podatku dochodowego w ogóle – i to niezależnie od daty wyroku.
Zwrot kosztów procesu zasądzonych przez sąd na rzecz kredytobiorcy również nie podlega opodatkowaniu. To sprawia, że w niektórych sytuacjach droga sądowa jest pod względem podatkowym prostsza i bardziej przewidywalna, choć dłuższa i bardziej kosztowna na starcie.
| Sytuacja | Obowiązek podatkowy | Uwagi |
|---|---|---|
| Ugoda – kredyt mieszkaniowy, do 2026 r. | Brak | Przy spełnieniu wszystkich warunków zwolnienia |
| Ugoda – kredyt inwestycyjny lub firmowy | Tak (12% lub 32%) | Przychód z innych źródeł, rozliczenie w PIT |
| Ugoda – dodatkowe kwoty o niejasnym tytule | Możliwy | Zależy od treści ugody i interpretacji urzędu |
| Unieważnienie umowy kredytowej | Brak | Niezależnie od daty wyroku |
| Ugoda po 2026 roku (brak przedłużenia ulgi) | Prawdopodobnie tak | Ulga obowiązuje tylko do 31.12.2026 |
Co ze współkredytobiorcami?
Gdy kredyt był zaciągnięty przez dwie osoby, ugoda zawarta przez jednego ze współkredytobiorców rodzi pytanie o skutki dla drugiego. Zwolnienie podatkowe dotyczy każdego kredytobiorcy z osobna, o ile każdy z nich spełnia warunki. Jeśli ugoda obejmuje oboje, oboje mogą korzystać ze zwolnienia – pod warunkiem że dla każdego z nich kredyt służył zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych i żadne z nich nie korzystało wcześniej z ulgi przy innym kredycie.
Problem pojawia się, gdy jeden ze współkredytobiorców zawarł ugodę, a drugi nie. Wtedy skutki podatkowe są ustalane indywidualnie dla każdej osoby i mogą się różnić w zależności od okoliczności każdego z nich.
Jak rozliczyć ugodę w zeznaniu podatkowym?
Jeśli ugoda spełnia warunki zwolnienia, w zeznaniu rocznym nie trzeba nic wykazywać. Nie ma osobnej pozycji ani rubryki dla „zwolnionego umorzenia kredytu frankowego” – po prostu ta kwota nie pojawia się w PIT.
Gdy jednak podatek jest należny, bank powinien przekazać kredytobiorcy formularz PIT-11 z kwotą umorzonego długu jako przychodem z innych źródeł. Tę kwotę wpisuje się do zeznania PIT-36 lub PIT-37 w sekcji dotyczącej przychodów z innych źródeł. Warto zachować dokumentację ugody i potwierdzenie od banku na wypadek kontroli – szczególnie jeśli kwoty są wysokie.
Jeśli bank nie wystawił PIT-11, a zwolnienie nie przysługuje, kredytobiorca i tak musi samodzielnie wyliczyć i wykazać przychód. Brak PIT-11 nie zwalnia z obowiązku podatkowego.
Co się stanie po 2026 roku?
Ulga podatkowa dla frankowiczów obowiązuje do 31 grudnia 2026 roku. Żadne przepisy na dziś nie wskazują, że zostanie przedłużona po raz kolejny. Oznacza to, że ugody zawarte od 1 stycznia 2027 roku będą w pełni opodatkowane – umorzona kwota stanie się przychodem niezależnie od celu, na jaki kredyt był przeznaczony.
Jeśli rozważasz ugodę z bankiem i sprawa jest na etapie negocjacji, termin ma znaczenie. Ugodę zawartą w 2026 roku wciąż obejmuje zwolnienie. Podpisana w 2027 roku – już nie, chyba że przepisy zostaną ponownie zmienione.
2026 to ostatni rok, w którym można skorzystać ze zwolnienia. Jeśli negocjacje z bankiem są zaawansowane, warto dążyć do finalizacji ugody przed końcem roku.
Najczęstsze błędy przy ocenie skutków podatkowych ugody
Błędy przy rozliczaniu ugody zwykle wynikają nie z nieznajomości prawa, ale z pominięcia jednego konkretnego szczegółu. Na co warto zwrócić uwagę przed i po podpisaniu ugody:
- Zakładanie, że każda ugoda frankowa automatycznie jest zwolniona z podatku – zwolnienie dotyczy tylko kredytów mieszkaniowych zaciągniętych przez osoby fizyczne na własne potrzeby.
- Podpisanie ugody bez sprawdzenia, czy nieruchomość była traktowana jako inwestycyjna lub gospodarcza – wynajem całości mieszkania może wykluczyć zwolnienie.
- Ignorowanie dodatkowych kwot wypłacanych przez bank bez wskazania ich tytułu – takie kwoty mogą podlegać opodatkowaniu niezależnie od reszty ugody.
- Wcześniejsze skorzystanie ze zwolnienia przy innym kredycie mieszkaniowym – zwolnienie przysługuje tylko raz w życiu podatnika.
- Odkładanie ugody na 2027 rok i utrata prawa do ulgi bez świadomości tego ryzyka.
Treść ma charakter wyłącznie informacyjny i edukacyjny. Nie stanowi porady inwestycyjnej, finansowej, podatkowej ani prawnej. Przed podjęciem decyzji finansowych warto skonsultować się z odpowiednim specjalistą oraz przeprowadzić własną analizę.