W 2026 roku najem prywatny rozlicza się wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na formularzu PIT-28. Stawka wynosi 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie i 12,5% od nadwyżki powyżej tej kwoty.
Jeśli wynajmujesz mieszkanie i zastanawiasz się, jak poprawnie rozliczyć podatek, masz tu konkretną odpowiedź. Od 2023 roku przepisy nie pozostawiają wyboru: najem prywatny idzie wyłącznie przez ryczałt. Nie ma już możliwości rozliczenia na zasadach ogólnych ani odliczania kosztów. To zmiana, która nadal wprawia wiele osób w błąd – dlatego warto przejść przez najważniejsze zasady krok po kroku.
Który formularz i do kiedy złożyć?
Jedynym formularzem do rozliczenia przychodów z najmu prywatnego jest PIT-28. Składasz go do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Czyli za przychody uzyskane w 2025 roku – do 30 kwietnia 2026 roku.
Nie musisz zgłaszać faktu wynajmu w urzędzie skarbowym przed rozpoczęciem najmu. Wystarczy, że odprowadzasz ryczałt i składasz roczną deklarację w terminie.
Ile wynosi podatek od wynajmu?
Ryczałt od najmu prywatnego oblicza się od przychodu, nie od dochodu. Nie odliczysz więc kosztów remontu, amortyzacji ani żadnych innych wydatków związanych z mieszkaniem. Stawki są następujące:
- 8,5% – dla rocznego przychodu do 100 000 zł
- 12,5% – dla nadwyżki powyżej 100 000 zł
Jeśli na przykład zarobisz na najmie 120 000 zł w ciągu roku, zapłacisz 8,5% od pierwszych 100 000 zł (czyli 8 500 zł) i 12,5% od pozostałych 20 000 zł (czyli 2 500 zł). Łącznie: 11 000 zł podatku.
W ryczałcie podstawą opodatkowania jest cały przychód z najmu – bez możliwości odliczania jakichkolwiek kosztów. Nie ma tu znaczenia, ile wydałeś na remont czy czynsz do spółdzielni.
Wyższy limit dla małżonków – jak to działa?
Jeśli mieszkanie wchodzi w skład wspólnoty majątkowej małżeńskiej, możesz skorzystać z podwyższonego limitu. Warunek jest jeden: należy złożyć do urzędu skarbowego oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z małżonków.
W takiej sytuacji stawka 8,5% obowiązuje aż do 200 000 zł przychodu rocznie, a 12,5% dopiero od nadwyżki powyżej tej kwoty. To realna oszczędność, jeśli przychody z najmu są wyższe. Brak złożenia oświadczenia oznacza, że każdy z małżonków rozlicza się osobno z limitem 100 000 zł.
Zaliczki w trakcie roku – o czym nie zapomnieć?
Podatku nie płaci się jednorazowo przy składaniu PIT-28. W ciągu roku obowiązuje regularne opłacanie ryczałtu – do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskałeś przychód. Możesz też wybrać rozliczenie kwartalne – wtedy płacisz do 20. dnia po zakończeniu każdego kwartału.
Zaległości w płatnościach zaliczek mogą skutkować odsetkami, nawet jeśli roczna deklaracja zostanie złożona w terminie. To częsty błąd, zwłaszcza u osób wynajmujących po raz pierwszy.
Ewidencja przychodów – czy jest obowiązkowa?
Tak. Przy ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych musisz prowadzić własną ewidencję przychodów z najmu. Nie ma jednego narzuconego wzoru – możesz prowadzić ją w arkuszu kalkulacyjnym lub zeszycie – ale musi ona zawierać daty i kwoty wpłat od najemcy. Brak ewidencji może być zakwestionowany podczas kontroli skarbowej.
Ewidencja przychodów to warunek prawidłowego rozliczenia ryczałtu. Nie musisz jej nigdzie składać, ale musisz mieć i przechowywać przez 5 lat.
Wynajem krótkoterminowy – te same stawki, inne warunki
Wynajem krótkoterminowy, na przykład przez platformy typu Airbnb, podlega tym samym stawkom ryczałtu co najem długoterminowy: 8,5% i 12,5%. Różnica polega na tym, że przy wynajmie krótkoterminowym nie ma kwoty wolnej od podatku. Każda złotówka przychodu jest opodatkowana od razu.
Warto też sprawdzić, czy wynajem krótkoterminowy nie kwalifikuje się w twoim przypadku jako działalność gospodarcza – jeśli urząd uzna, że najem ma charakter zorganizowany i ciągły, może wymagać rejestracji działalności, a to zmienia zasady rozliczenia.
Najczęstsze błędy przy rozliczaniu najmu
Wiele osób wciąż popełnia te same pomyłki, które mogą skutkować dopłatą podatku, odsetkami lub problemami podczas kontroli. Sprawdź, których z nich nie popełnić:
- Rozliczanie na PIT-36 zamiast PIT-28 – od 2023 roku najem prywatny nie może być już opodatkowany na zasadach ogólnych.
- Próba odliczania kosztów – remont, czynsz, ubezpieczenie mieszkania nie pomniejszają podstawy opodatkowania w ryczałcie.
- Brak oświadczenia małżonków – bez złożenia oświadczenia do urzędu skarbowego każdy z małżonków rozlicza się z limitem 100 000 zł, a nie 200 000 zł.
- Niepłacenie zaliczek w trakcie roku – czekanie z całą płatnością do złożenia PIT-28 to błąd, który generuje odsetki.
- Brak ewidencji przychodów – nawet jeśli podatek jest poprawnie wyliczony, brak dokumentacji może być podstawą do zakwestionowania rozliczenia.
- Pominięcie nadwyżki powyżej 100 000 zł – niektórzy właściciele mylnie stosują stawkę 8,5% do całości przychodu, nie zauważając, że nadwyżka jest opodatkowana wyżej.
Co zrobić, gdy przychód pochodzi z kilku mieszkań?
Jeśli wynajmujesz więcej niż jedno mieszkanie, wszystkie przychody z najmu prywatnego sumują się w ramach jednego limitu 100 000 zł (lub 200 000 zł dla małżonków). Nie ma odrębnego limitu dla każdego lokalu. Oznacza to, że przy wyższych przychodach łącznych szybciej wchodzisz w stawkę 12,5%.
Wszystkie przychody wykazujesz w jednym PIT-28. Jeśli równolegle prowadzisz działalność gospodarczą opodatkowaną ryczałtem, przychody z najmu i z działalności sumują się przy obliczaniu limitu składki zdrowotnej, ale dla celów podatkowych mogą być rozliczane osobno – warto to skonsultować z doradcą podatkowym, zwłaszcza gdy kwoty są wyższe.
Treść ma charakter wyłącznie informacyjny i edukacyjny. Nie stanowi porady inwestycyjnej, finansowej, podatkowej ani prawnej. Przed podjęciem decyzji finansowych warto skonsultować się z odpowiednim specjalistą oraz przeprowadzić własną analizę.